Huisje, boompje, bedrijfje # 1

Als zzp’er op zoek naar een hypotheek

De economie trekt aan, de woningmarkt lijkt eindelijk uit haar dipje te komen en jij hebt je zinnen gezet op een leuk huis. Maar kun je als zzp’er wel een hypotheek krijgen? Aan welke eisen moet je voldoen en bij welke banken kun je terecht? ZTalks journalist Marianne van de Werken ging op onderzoek uit.

Auteur: Marianne van de Werken

Advertorial

Werk je in loondienst, dan geeft dat de bank een bepaalde zekerheid. Bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid kun je terugvallen op het socialezekerheidsstelsel en over het algemeen zijn de inkomsten stabiel. Voor zelfstandig ondernemers ligt dat natuurlijk anders. Een ondernemer weet zelden wat zijn inkomen exact zal zijn en bij een krimp van de markt, kunnen de cijfers zomaar tegenvallen. Voor de bank speelt deze onzekere factor een grote rol bij de acceptatie van een financiering.

Hoelang ben je al zzp’er?

Grofweg onderscheiden de meeste banken in Nederland drie categorieën zzp’ers. Het onderscheid wordt gemaakt op basis van de tijd waarin je als zzp’er actief bent. Ben je korter dan een jaar zzp’er, dan zal de financiering in de meeste gevallen worden afgewezen. Voor de bank is het op dat moment onvoldoende duidelijk wat ze van jouw ondernemerschap kan verwachten.

Werk je tussen de één en de drie jaar als zelfstandige, dan stelt dit de bank al iets meer gerust. Voor deze groep ondernemers is er veel mogelijk, maar er gelden over het algemeen beperkende voorwaarden. Daarover verderop in dit artikel meer. Bij de laatste groep ondernemers gaat het om ondernemers die langer dan 3 jaar zelfstandig zijn. Het ondernemerschap op zich is voor de bank dan geen reden om een hypotheek te weigeren.

Maatwerk aanvragen

Om erachter te komen bij welke banken je de grootste kans maakt om als zzp’er een financiering te krijgen, ging ik in gesprek met financieel adviseur bij Wonen en Welzijn Lennart Veldhuijzen. Ik vroeg hem wat hij zzp’ers vertelt als ze voor een hypotheekaanvraag bij hem aankloppen.

Lennart: “Ik vertel in eerste instantie niet zoveel, ik laat de zzp’er vertellen. Wat doet hij? Waarom doet hij dat? Hoelang is hij al bezig met zijn vak? Waar is hij naar op zoek? Hoeveel wil hij financieren en is er eigen geld? Op basis daarvan gaan we de mogelijkheden bekijken met de klant.

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn er andere mogelijkheden dan zonder NHG, dus ik probeer erachter te komen of NHG mogelijk zou zijn. Is de ondernemer korter dan drie jaar bezig, dan komt het er vaak op neer dat we maatwerk moeten aanvragen. Bepaalde banken hebben dan speciale regelingen. Onder andere ABN Amro, Florius, NIBC, Woonfonds en RegioBank hebben mogelijkheden voor zzp’ers die korter dan drie jaar actief zijn.

Als de zzp’er de cijfers van één afgesloten boekjaar kan overleggen, dan nemen ze het inkomen voor 75% mee en als er twee afgesloten boekjaren zijn dan wordt 90% van het gemiddelde inkomen als toetsinkomen gebruikt. Dit zijn daarom banken die heel fijn zijn voor zzp’ers. Ze doen net iets meer en zijn bereid om mee te denken.”

nhg banner

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Sinds 1 december 2016 is het voor ondernemers die een jaar of langer aan de weg timmeren mogelijk om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan te vragen. Voorheen kon dat pas als je drie jaar of langer als zelfstandige werkte. Maar wat zegt NHG nu eigenlijk en wat heb je eraan?

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) kan een belangrijke rots in de branding zijn als je door onvoorziene omstandigheden je huis niet meer kunt betalen. Je kunt dan denken aan situaties als het verliezen van je baan, arbeidsongeschiktheid, een scheiding of het overlijden van je partner.

Samen met het WEW en de bank wordt gekeken naar de mogelijkheden om de woning te betalen. Is sommige gevallen is het mogelijk om nog steeds in de woning te blijven wonen. Kun je niet meer in de woning blijven wonen en houd je na de verkoop een restschuld over, dan kun je via het waarborgfonds een betalingsregeling treffen of wordt de restschuld zelfs kwijtgescholden.

Je begrijpt dat deze hypotheekgarantie de bank veel zekerheid biedt. Veel banken ‘belonen’ mensen die een hypotheek aanvragen met NHG daarom met een lagere rente. Bovendien is het een stuk eenvoudiger om een hypotheek te krijgen als je al een hypotheek garantie hebt.

Een ander groot voordeel van NHG is dat de bank zelf geen inkomensberekening meer maakt, maar afgaat op de gegevens van het waarborgfonds. “Nagenoeg alle banken nemen het inkomen van de inkomenstoets over, als er NHG is. Banken mogen wel afwijken, maar dat doen ze eigenlijk zelden,” licht Lennart toe. Dat betekent dus dat je jezelf een hoop tijd kunt besparen in de aanvraagprocedure als je een hypotheek met NHG afsluit.

Er zijn een aantal banken die voor zzp’ers soepeler zijn dan anderen

Welke stukken heeft de bank nodig?
Zoals gezegd is de bank altijd op zoek naar zekerheid. Als ondernemer doe je jaarlijks belastingaangifte en stel je een winst- en verliesrekening op, of laat je dat doen door een boekhouder. Over het algemeen zal de bank de jaarstukken van de laatste drie boekjaren willen zien.

Is er sprake van maatwerk en heb je in de laatste drie jaar bijvoorbeeld een jaar een lagere omzet gedraaid, dan is het ook mogelijk dat de bank vraagt om de jaarstukken van bijvoorbeeld de laatste vier of vijf jaar. Op die manier kan er rekening gehouden worden met eerdere boekjaren, waardoor er misschien meer mogelijk is.

Als je korter dan drie jaar als zzp’er werkt, dan heb je nog geen cijfers over drie boekjaren. De bank vraagt je dan om de cijfers die je al wel hebt, te overleggen en daarnaast een prognose op te laten stellen voor het lopende jaar en eventueel de jaren daarna.

Bij welke bank heb je de meeste kans op een hypotheek?
Er zijn een aantal banken die voor zzp’ers soepeler zijn dan anderen. Ook het bedrag dat je maximaal kunt lenen, verschilt per bank. Vanaf 2018 is de standaardregel – zowel voor ondernemers als voor mensen in loondienst – dat je nog maximaal 100% van de waarde van de woning kunt lenen. Er is daarom altijd eigen geld nodig als je een woning wilt kopen, omdat de bank de bijkomende kosten zoals kosten koper niet meer financiert.

Er zijn banken die zzp’ers die korter dan drie jaar als zelfstandige werken nog meer restricties opleggen. Zo kun je soms maar 80 of 90% van de waarde van de woning laten financieren als je een startende ondernemer bent. Ook zijn er verschillen in de stukken die banken van je vragen.

De meeste banken berekenen je inkomen op basis van het gemiddelde over de laatste drie jaar. Er zijn echter hypotheekverstrekkers zoals Venn Hypotheken en Woonfonds die zich realiseren dat ondernemers in de opstartfase van hun bedrijf minder verdienen dan daarna. Zij passen de zogenoemde 1-2-3-regel toe. Dat betekent dat ze het eerste jaar één keer meenemen in de berekening, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Het totaal delen ze door zes en daarmee wordt het ‘gemiddelde’ inkomen berekend.

geld

… voor een tabel met de stukken die banken vragen (naast de reguliere jaarcijfers) en of er een maximale financiering geldt:

Tips voor een soepele afhandeling van je hypotheek

Lennart heeft voor zzp’ers die dromen van een eigen woning nog wel een paar tips om de aanvraag zo spoedig mogelijk te laten verlopen:

  • Win advies in bij een onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze kent de regels en weet waar je moet zijn voor maatwerk.
  • Zorg dat er eigen geld is.
  • Laat een prognose opstellen, zelfs als daar niet naar gevraagd wordt. Als er maatwerk mogelijk is – dan kan overigens alleen als er geen NHG wordt afgegeven – dan kan een prognose net het verschil maken.

Ervaringen van zzp’ers

Het is natuurlijk fijn om te lezen waar je als zzp’er terecht kunt voor het afsluiten van je hypotheek, maar nog waardevoller is het om ervaringen van gelijkgestemden te horen. Verloopt het aanvraagproces inderdaad zo soepel als banken op hun website pretenderen? Houden de banken zich aan hun eigen regels en welke hypotheekverstrekkers scoren onder zzp’ers de hoogste punten?

In deel 2 van ‘Huisje, boompje, bedrijfje’ (10 juli) lees je er alles over.

Over de auteur:
Tot eind 2016 werkte ik als jurist voor de overheid, maar mijn liefde voor taal kwam hierbij onvoldoende tot zijn recht en daarom besloot ik een carrièreswitch te maken. Met mijn bedrijf Language Lover geef ik gehoor aan een langgekoesterde wens, namelijk het schrijven en redigeren van teksten. Ik ben nu dan ook een echte ‘Taalp(J)urist’!
Marianne van de Werken, Language Lover
0Shares
Stuur ons een bericht:

Not readable? Change text. captcha txt

Start typing and press Enter to search