Huisje, boompje, bedrijfje # 2

In deel 1 lazen we al dat er banken zijn die maatwerk toepassen en speciale regelingen hebben voor zzp’ers. Maar hoe gaat dat in de praktijk? Wat zijn de ervaringen van zzp’ers? ZTalks journalist Marianne van de Werken sprak met een aantal ondernemers die onlangs een hypotheekaanvraag deden.

Auteur: Marianne van de Werken

Sinds 1 december 2016 is het voor zzp’ers mogelijk om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. Deze nieuwe regeling moet het mogelijk maken dat ook deze groep werkenden zonder problemen een hypotheek kan afsluiten.

Het afsluiten van een hypotheek met NHG

Dat het waarborgfonds deze garantie niet altijd geeft, ondervond Dax Pegels (32). Omdat hij al eerder gebruik maakte van de Nationale Hypotheek Garantie, komt hij nu niet meer in aanmerking om een hypotheek met NHG af te sluiten.

Ook ondernemers Annabel, Rilana en Jikkie konden geen NHG afsluiten. Bij hen lag de oorzaak echter niet bij henzelf, maar in de hoogte van de hypotheek. Je kunt namelijk alleen NHG krijgen als je aan de voorwaarden voldoet én je een hypotheek aanvraagt voor een woning met een koopsom van maximaal
€ 265.000. In 2017 lag dit bedrag zelfs nog iets lager, namelijk op € 245.000.

‘Als zzp’er is het makkelijker dan met een tijdelijk contract’

Roos (33) en haar vriend Frans (38) kwamen wel in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. Frans is sinds tien jaar zzp’er in de interieurbouw en Roos werkt in loondienst met een tijdelijk contract. Roos: “Bij ons verliep de aanvraag heel soepel. Toevallig was 2014 voor mijn vriend een slecht jaar. Het was november 2017 toen we de hypotheek wilden aanvragen en als we een paar maanden zouden wachten, zou 2014 precies buiten de berekening vallen.

Voor wat betreft mijn inkomen verliep het een stuk stroever. Mijn werkgever weigerde in eerste instantie om een intentieverklaring te ondertekenen. Gelukkig heb ik hem kunnen overtuigen dat ik hem met die verklaring niets kon maken, maar dat ik deze alleen nodig had om de hypotheek aan te vragen. De conclusie die wij hieruit trokken was dat het als zzp’er makkelijker is om een hypotheek te krijgen dan met een tijdelijk contract in loondienst.”

‘Het mocht helaas niet baten’

Zoals we in deel 1  van dit artikel al vertelden, laten banken een groot deel van de beslissing of je een hypotheek krijgt, afhangen van de duur dat je als ondernemer werkzaam bent. Dax vroeg enkele maanden geleden een hypotheek aan met zijn vriendin. “Ik was 10 of 11 maanden zzp’er. Mijn branche is fotografie en videografie en voor een deel houd ik mij bezig met marketing.

De aanvraag verliep op zich prima. Omdat ik als zzp’er geen werkgever heb, hoefde ik geen intentieverklaringen of dat soort documenten aan te leveren. Mijn vriendin heeft een vaste baan en haar inkomen telde voor een groot deel mee. Ik heb zelf in overleg met mijn boekhouder prognoses, jaarcijfers en andere financiële papieren aangeleverd. Omdat ik nog niet zo lang ondernemer ben, maar wel een paar vaste klanten heb, was zo’n prognose erg belangrijk.

Mijn boekhouder maakte een schatting van wat mijn verwachte inkomsten in 2018 en 2019 zouden zijn. Wij hadden gelukkig een hypotheekadviseur die ons goed hielp en op veel verschillende manieren probeerde de financiering voor ons rond te krijgen. Het mocht helaas niet baten.” De hypotheek werd Dax uiteindelijk geweigerd omdat hij te kort werkzaam was als zelfstandige.

‘Het ging zo ontzettend makkelijk’

Annabel van der Linden (35) deed in januari 2016 een aanvraag en was eigenlijk verbaasd hoe makkelijk dit verliep. Sinds 2,5 jaar werkt ze als interim-manager bij de lokale overheid. “Ik had op het moment van de hypotheekaanvraag één jaarrekening van mijn eerste jaar, waarin ik halverwege gestart ben, en één volledige jaarrekening. Ik werd gebeld door een consultant van de bank, die wilde weten hoe ik aan mijn opdrachten kom en hoe de markt waarin ik werk in elkaar steekt.

Deze informatie heeft ze gebruikt voor een prognose. Ook het parttime inkomen van mijn man Johan werd meegenomen voor de berekening van het totale inkomen. We konden echt een heel hoog bedrag lenen. Veel meer dan we in beginsel dachten. Het was onze wens om niet tot het maximale hypotheekbedrag te gaan en om niet 100% te financieren, maar de bank was tot veel meer bereid geweest. Er was geen beperking omdat ik korter dan drie jaar zzp’er was. Dat verbaasde ons eerlijk gezegd wel.”

‘We zijn gedwongen om minimaal een jaar te wachten’

Dat ondernemers die korter dan drie jaar als zelfstandige werken, niet maximaal kunnen lenen, was voor Rilana Altena (43) en haar man (47) een grote teleurstelling. In het najaar van 2017 startten zij de hypotheekaanvraag. “Mijn man is als zzp’er werkzaam als project- en teamleider in de ICT. Toen we naar de bank gingen, had hij er net twee jaar als zelfstandige opzitten. Ik heb zelf sinds anderhalf jaar een coachingspraktijk, maar deze is nog niet rendabel. Naar mijn gegevens heeft de bank niet gekeken, omdat ik nog een negatieve BKR-registratie heb vanuit het verleden en omdat mijn praktijk op dit moment nog niet winstgevend is. Daarnaast ontvang ik een werkloosheidsuitkering.

Mijn man verdient genoeg om bijna 4,5 ton te kunnen lenen, maar we kregen maar een bepaald percentage van de hypotheek die we nodig hebben, omdat hij korter dan drie jaar zzp’er is. We vonden dit vreemd, omdat hij goed verdient, een positieve kredietwaardigheid heeft en in een branche werkt waar het werk voor het oprapen ligt. We zijn nu gedwongen om minimaal een jaar te wachten. Het ondernemerschap is in ieder geval in het oosten van het land een groot struikelblok. En dat terwijl ze zeggen dat iedere zzp’er een hypotheek kan krijgen. Dus niet.”

‘We hadden drie maanden uitgetrokken voor de aanvraag’

Jikkie Has (39) vroeg in maart 2017 een hypotheek aan en was op dat moment bijna zes jaar zelfstandige. Ze is spreker en geeft marketing- en mindset-trainingen aan ondernemers. “Mijn partner werkt in loondienst. We hadden er drie maanden voor uitgetrokken om alles rond te krijgen en uiteindelijk heeft de hypotheekadviseur ons op de spoedlijst gezet, omdat de termijn dreigde te verlopen.

Het feit dat je ondernemer bent, zorgt ervoor dat iemand moet beslissen hoe ondernemerswaardig je bent voor de toekomst. Dit in tegenstelling tot het loonstrookje van mijn partner, waarbij wordt gekeken of je genoeg verdient op dat moment. Ik heb mijn boekhouder en hypotheekadviseur aan elkaar gekoppeld om de nodige informatie te verzamelen. Uiteindelijk hebben we de hypotheek gelukkig gekregen.”

‘Het kostte zóveel tijd’

Dat er met een hypotheekaanvraag veel tijd gemoeid gaat, ervoeren ook Judith Thio-Walda (35) en haar man Randy (35). In maart 2017 ondernamen ze stappen om hun woning te financieren en uiteindelijk kregen ze een hypotheek met NHG. Randy is sinds 4,5 jaar zzp’er en hij verhuurt zichzelf aan bedrijven over de hele wereld die zich bezighouden met machinebouw. Judith is zelf recent als zzp’er gestart. “Het was een heel geregel. De aanvraagprocedure verliep ontzettend traag door de controle van de jaarcijfers en de prognoses. Ten tijde van de koop van het huis was ik nog geen zzp’er. Wel had ik mijn baan opgezegd om me te storten op mijn studie en het ondernemerschap.

Er is een toekomstberekening gemaakt voor als ik ook een inkomen met mijn bedrijf ga verdienen, maar de hypotheek werd berekend op het inkomen van mijn man. Omdat mijn man veel weg was en lange dagen maakte, was het soms lastig om bepaalde zaken met de verkoper te regelen. Ik geef daarom iedereen de tip om tijdens een persoonlijk gesprek zoveel mogelijk op papier te zetten om misstanden te voorkomen. De hypotheek hebben we aangevraagd bij ABN Amro, want deze bank scheen volgens bekenden en volgens internet de minst strenge eisen te hebben voor zzp’ers.”

Tips van collega-ondernemers

De ervaringen van de ondernemers die ik sprak liepen erg uiteen. Waar de één ervaart dat het aanvragen van een hypotheek voor een zzp’er een stuk ingewikkelder is dan wanneer je in loondienst werkt, ervaart de ander juist het tegenovergestelde. Wel hebben alle ondernemers één ding gemeen. Ze hebben allemaal tips, die het voor jou makkelijker moeten maken om een hypotheek aan te vragen.

• Breng eigen geld mee, want de bank maakt een afweging op basis van de risico’s die ze lopen.
• Kies voor een hypotheekadviseur die jou als klant voorop zet en niet een die aan zijn commissie denkt.
• Onderzoek de mogelijkheden bij meerdere banken.
• Zorg dat je de cijfers op orde hebt en dat je boekjaren zo snel mogelijk afgesloten zijn.
• Vraag pas een hypotheek aan als je minimaal de cijfers van drie afgesloten boekjaren kunt overleggen.
• Jaarrekeningen zijn niet verplicht als zzp’er, maar voor een hypotheekaanvraag zijn ze heel handig.
• Koop eerst een huis en word daarna zzp’er.
• Ga tijdelijk in loondienst werken. Misschien is dat zelfs wel mogelijk bij een klant. Na de aanvraag maakt het de bank namelijk niet meer uit hoe je jouw hypotheek betaalt en het is een stuk eenvoudiger om op die manier een hypotheek te krijgen.

… voor een tabel met de stukken die banken willen zien (naast de reguliere jaarcijfers) als je een hypotheek aanvraagt, en of er een maximale financiering geldt: